Por Alexandre Bedin
A reforma tributária em discussão no Brasil trouxe importantes mudanças na tributação de aluguéis e na venda de imóveis mantidos em holdings familiares. Com o objetivo de simplificar e tornar o sistema tributário mais eficiente, as novas regras impactam diretamente esse modelo de planejamento patrimonial, amplamente utilizado para proteger bens e otimizar tributações. A seguir, analisamos as principais alterações e seus efeitos sobre as holdings familiares.
1. Tributação sobre aluguéis
Atualmente, os rendimentos de aluguéis de imóveis pertencentes a holdings familiares podem ser tributados de forma mais vantajosa em comparação às pessoas físicas. No regime de tributação pelo lucro presumido, por exemplo, é possível pagar entre 11% e 14% de imposto, dependendo do enquadramento. Com a reforma, as alíquotas efetivas podem ser ajustadas, já que há a intenção de unificar tributos como o IRPJ, CSLL, PIS e Cofins no novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, o que pode aumentar a carga tributária sobre os aluguéis.
2. Alterações no ganho de capital
Uma das mudanças mais significativas diz respeito ao ganho de capital na venda de imóveis pela holding. Hoje, a tributação segue uma tabela progressiva de 15% a 22,5% para pessoas físicas, enquanto as holdings tributadas pelo lucro presumido ou lucro real possuem tratamentos diferenciados. Com a reforma, há a possibilidade de equalização das alíquotas para pessoas físicas e jurídicas, o que pode aumentar os custos de venda de imóveis por holdings familiares.
3. Valorização de imóveis no balanço patrimonial
A reforma também propõe alterações na avaliação de ativos imobiliários registrados no balanço das holdings. Atualmente, os imóveis podem ser declarados com base no custo de aquisição, mas as novas regras podem exigir a reavaliação periódica com base no valor de mercado, incidindo tributos sobre a valorização, mesmo que o imóvel não tenha sido vendido. Isso pode gerar uma tributação antecipada sobre o patrimônio da holding.
4. Impactos sobre a sucessão patrimonial
Um dos principais objetivos das holdings familiares é facilitar a sucessão patrimonial. Contudo, a reforma tributária pode trazer maior incidência de impostos sobre transferências patrimoniais, como doações e heranças. Caso a tributação do ganho de capital seja alterada, o custo de reorganizar bens dentro da holding também pode aumentar, impactando o planejamento sucessório.
5. Redução de vantagens fiscais
As holdings familiares muitas vezes são estruturadas para aproveitar benefícios fiscais, como a redução na tributação de aluguéis ou a menor carga tributária em vendas de imóveis. A simplificação proposta pela reforma, especialmente com a unificação de tributos, tende a reduzir essas vantagens, nivelando o tratamento fiscal entre pessoas físicas e jurídicas. Isso pode levar muitas famílias a reavaliar a viabilidade desse modelo.
6. Aumento da transparência fiscal
Outro ponto destacado na reforma é o fortalecimento da fiscalização e da transparência tributária. Com o cruzamento de informações e a digitalização dos processos, a Receita Federal poderá monitorar com mais precisão as operações realizadas pelas holdings familiares, como transações imobiliárias e distribuição de lucros, reduzindo margens para interpretações controversas ou estratégias fiscais agressivas.
7. Adaptação às novas regras
As mudanças demandam que as famílias que utilizam holdings para gerenciar imóveis revisem suas estratégias. Será necessário avaliar o impacto das novas regras no fluxo de caixa, no planejamento sucessório e na rentabilidade dos imóveis alugados ou vendidos. Além disso, pode ser fundamental buscar assessoria contábil e jurídica especializada para mitigar os efeitos das alterações.
8. Reflexos no mercado imobiliário
Por fim, as alterações na tributação de aluguéis e vendas de imóveis podem influenciar o mercado imobiliário como um todo. Um aumento nos custos tributários pode desestimular transações e reduzir a atratividade dos investimentos em imóveis via holdings familiares. No entanto, para muitos, essas estruturas ainda continuarão sendo uma opção valiosa para organizar patrimônio, desde que bem adaptadas às novas exigências tributárias.
A reforma tributária, embora traga desafios, também abre espaço para novas oportunidades e soluções. O importante é que as famílias com holdings patrimoniais estejam bem informadas e preparadas para se adaptar às mudanças, garantindo que seus objetivos financeiros e sucessórios sejam mantidos.